Bez wątpienia, przed wyborem kredytu hipotecznego zaciąganego na zakup wymarzonego mieszkania czy domu, należy przeanalizować oferty banków i rozważyć wszystkie „za” i „przeciw”. Jest to bardzo ważna decyzja życiowa, gdyż wiążemy się danym bankiem na długie lata – a do tego jest to „związek” oparty na zobowiązaniu finansowym.

W Polsce kredyt hipoteczny jest powszechnym sposobem na pozyskanie środków na zakupu własnego mieszkania. Duża część Polaków nie dysponuje odpowiednimi środkami finansowymi, aby kupić nieruchomość za własne pieniądze. Dlatego najprostszym rozwiązaniem jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Warto jeszcze do tego dodać przekonanie tkwiące w naszym społeczeństwie, że mieszkanie czy też dom, w którym mieszkamy powinno być naszą własnością.

O czym warto pamiętać przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego?

Przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego warto sprawdzić:

  • Warunki ofert kredytowych – najważniejsze kwestie i analiza
  • Jakie formalności na nas czekają przy zaciąganiu kredytu?
  • Z jakimi kosztami wiąże się na samym początku zaciągnięcie kredytu?
  • Jakie koszty poniesiemy przy spłacie kredytu?
  • Jakie mamy „prawa i obowiązki” posiadając kredyt hipoteczny?

Warunki ofert kredytowych – najważniejsze kwestie i analiza

Podczas analizy poszczególnych ofert kredytów hipotecznych poddajemy ocenie ich najważniejsze charakterystyki, do których zaliczamy:

  • maksymalny okres kredytowania;
  • maksymalną wartość kredytu (jako % wartości nieruchomości – LtV);
  • wysokość prowizji;
  • wysokość marży;
  • RRSO;
  • dodatkowe warunki, usługi i promocje.

Okres kredytowania

Kredyt hipoteczny to długoterminowe zobowiązanie finansowe udzielane pod zastaw nieruchomości. Okres kredytowania w tym przypadku jest długi, ponieważ sama kwota kredytu jest wysoka i rozkładana na wiele lat. Kredyty na zakup nieruchomości są udzielane na okres kilkudziesięciu lat. Najdłuższy okres kredytowania rekomendowany przez KNF wynosi 35 lat. Przeważnie tego typu kredyty są udzielane na okres 25-30 lat.

Maksymalna wysokość kredytu hipotecznego

Kwota kredytu jest uzależniona od dwóch czynników – wartości nieruchomości oraz zdolności kredytowej kredytobiorcy. Z wartością nieruchomości wiąże się wkład własny – czyli środki pieniężne, jakie wnosi kredytobiorca. Obecnie, przy wymaganym wkładzie własnym uzyskamy kredytowanie na max. 90% wartości nieruchomości. Oznacza, to że 10% będziemy musieli pokryć z własnej kieszeni. Jednak banki mogą zaoferować kredyt z wyższym wkładem własnym – 20%. Rozbieżność wynika z różnicy pomiędzy rekomendacją, a praktyką. Rekomendacja KNF zakłada, że wkład własny w 2017 r. ma wynosić 20% – czyli kredyt uzyskamy na 80% wartości nieruchomości. Jednak można obniżyć wkład własny. Banki oferują ubezpieczenie od niskiego wkładu własnego. Koszt ubezpieczenia jest wliczony w ratę kredytu. Z tego powodu oprocentowanie kredytu jest zazwyczaj nieco wyższe (0,2-0,25 punktów proc.). Jednocześnie wkład własny wynosi w takim przypadku 10%.

Wkład własny może być niższy także w zamian za zabezpieczenie wkładu np. nieruchomością lub innym aktywem. Kredytobiorca może wykorzystać następujące rodzaje zabezpieczenia:

  • blokada środków na koncie,
  • zabezpieczenie na papierach wartościowych NBP,
  • zabezpieczenie na środkach kredytobiorcy zgromadzonych na IKE lub IKZE.

Top 3 ofert kredytów hipotecznych

Nazwa banku Okres kredytowania Wartość kredytu Prowizja Dodatkowe informacje Szczegóły
do 35 lat do 90% wartości nieruchomości 0,00% – 3,50% klienci posiadający ROR w PKO BP otrzymają korzystniejsze warunki;
– warunki kredytowe do negocjowania;
– możliwość zawieszenia spłaty kapitału nawet do 36 miesięcy;
– do 25% wartości kredytu przyznawane na dowolny cel;
– preferencyjne warunki dla rodzin wielodzietnych
sprawdź ofertę
do 30 lat do 80% wartości nieruchomości 2,00% – 5,00% – szybka decyzja kredytowa
– możliwość zawieszenia spłaty kapitału 6 miesięcy w roku
– promocyjna marża od 2,49%
sprawdź ofertę
do 35 lat do 90% wartości nieruchomości 0,00% – marże niższe nawet o 0,5% w porównaniu do marż standardowych
– Prowizja za wcześniejszą spłatę wynosi 0%
sprawdź ofertę

 

Podstawowe koszty kredytu hipotecznego

Marża

Kredyt hipoteczny wiąże się z poniesieniem kosztów – i to dość wysokich. Z jednej strony marże i prowizje kredytu hipotecznego są niższe niż np. kredytu gotówkowego. Z drugiej strony wynika to z charakterystyki tego kredytu, gdyż jest udzielany na długi okres. Nominalnie marża i prowizja może być niska, jednak łączne koszty dla tak długiego okresu są dużo wyższe.

Marże banków dla kredytów hipotecznych wynoszą ok. kilku procent – od 1,5 proc. do 3 proc. w skali roku. Na wysokość marży wpływa poziom wkładu własnego, kwota kredytu oraz zdolności i historia kredytowa kredytobiorcy. Marża jest niezmiennym składnikiem oprocentowania – a to właśnie od wysokości oprocentowania zależą koszty odsetkowe.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego jest zmienne i uzależnione od stawek WIBOR. WIBOR to oprocentowanie kredytów na rynku międzybankowym. Po takim oprocentowaniu banki pożyczają sobie nawzajem środki. Do obliczenia oprocentowania kredytów hipotecznych przyjmuje się najczęściej WIBOR 3M lub 6M (3M i 6M to określają, na jaki okres są pożyczane środki na rynku międzybankowym). Oprocentowanie kredytów hipotecznych zmienia się w zależności od stóp procentowych. Z kolei stopy procentowe są uzależnione od zmian cen dóbr i usług – czyli do wysokości inflacji. Jeśli RPP, pod wpływem rosnącej inflacji, zdecyduje się na podwyższenie stóp procentowych, to również oprocentowanie kredytów wzrośnie – a co za tym idzie także koszty odsetkowe.

Prowizja

Prowizja początkowa jest pobierana jednorazowo. Prowizje banków w Polsce wahają się w okolicach 0-5 proc. Prowizji można uniknąć, np. podwyższając marże kredytu lub korzystając z innych produktów danego banku. W takim przypadku bank wynagradza nas za to, że skorzystaliśmy z innych jego usług. Banki oferują niższą marże kosztem wyższej prowizji – lub na odwrót.

Prowizja może być także wliczona w kwotę kredytu i spłacana w ratach. Co prawda prowizję początkową ponosimy raz, ale przy dużych kwotach kredytu może to być znaczący jednorazowy wydatek.

Poza tym z kredytem hipotecznym wiążą się także inne prowizje. Zazwyczaj dotyczą one wszelkich czynności związanych z obsługą spłaty kredytu. M.in. chodzi o prowizję od wcześniejszej spłaty kredytu lub prowizję za przewalutowanie kredytu.

RRSO – rzeczywista roczna stopa oprocentowania

RRSO to wskaźnik, który uwzględnia należne odsetki, prowizje i inne opłaty związane z kredytem. RRSO posiada swoją definicję w ustawie o kredycie konsumenckim. Według ustawy, RRSO to całkowity koszt kredytu ponoszony przez konsumenta, wyrażony jako wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu w stosunku rocznym.

Banki prezentując ofertę muszą podawać wysokość RRSO – zarówno dla reprezentatywnego przykładu widniejącego na stronie internetowej banku, jak i oferty skierowane do konkretnego klienta. Banki mają obowiązek zamieszczania wysokości RRSO w formularzu informacyjnym kredytu. Wysokość RRSO czasami może być mało przejrzystym wskaźnikiem – zwłaszcza w przypadku kredytów na krótki okres i stosunkowo wysokimi prowizjami.

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego

Konieczność wykupienia ubezpieczania kredytu hipotecznego jest powszechną praktyką wśród banków. Zaciągnięcie kredytu hipotecznego może wiązać się z wykupieniem nawet kilku rodzajów ubezpieczenia. Takie ubezpieczenie podwyższa koszt kredytu, ale nie wlicza się w RRSO – dlatego warto o tym pamiętać wybierając ofertę banku.

Zaciągając kredyt hipoteczny, możemy spotkać się z wymogiem wykupienia następujących ubezpieczeń:

  • Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – gdy klient nie posiada wystarczających środków na wkład własny, wtedy dzięki wykupieniu takiego ubezpieczenia wkład zostaje obniżony z rekomendowanych 20 proc. wartości nieruchomości do 10 proc. Ubezpieczenie może zostać wliczone w marżę lub zabezpieczone
  • Ubezpieczenie pomostowe – wymagane w okresie pomiędzy otrzymania kredytu a wpisaniem hipoteki do księgi wieczystej. Koszt może zostać doliczony do marży.
  • Ubezpieczenie nieruchomości – klient może zostać zobowiązany do wykupienia ubezpieczenia dla nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu. Ubezpieczenie może być wykupione w banku.
  • Ubezpieczenie na życie – jeśli takowe posiadamy, bank może zażyczyć sobie cesji praw do tego ubezpieczenia. W dużej mierze zależy to od sytuacji osobistej kredytobiorcy (osoby samotne, starsze).
  • Ubezpieczenie NNW i od ryzyka utraty pracy – udzielając kredytu hipotecznego banki proponują swoim klientom wykupienie ubezpieczenia od następstw nieszczęśliwych wypadków i od ryzyka utraty pracy. Takie ubezpieczenia nie są przymusowe przy zaciąganiu kredytu, ale mogą sprawić, że koszty kredytu zostaną obniżone.

Zdolność kredytowa a koszty

Zdolność kredytowa ma duże znaczenie w kontekście warunków kredytu oraz jego kosztów. Zdolność kredytowa wynika z naszej sytuacji finansowej. Sposoby jej wyliczania to indywidualna kwestia każdego banku. Jednak zawsze kluczowe znacznie ma wysokość naszych dochodów. Oprócz tego, na zdolność mają wpływ: historia kredytowa, wartość posiadanego majątku, wartość innych zobowiązań finansowych, wiek, miejsce zamieszkania, sytuacja rodzinna

Zdolność kredytową można oszacować, odwiedzając przed zaciągnięciem kredytu, doradcę kredytowego w banku lub pośrednika kredytowego. Warto mieć minimalną świadomość, na co możemy liczyć starając się o kredyt hipoteczny.

W kontekście zdolności kredytowej, banki różnie pochodzą do źródeł dochodu. Inaczej są traktowane osoby pracujące na umowie o działo lub umowie zlecenie. Inaczej będzie traktowana osoba prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą. Banki preferują kredytobiorców zatrudnionych na umowy o pracę – najlepiej na czas nieokreślony. Dochody z umów cywilno-prawnych (umowy o dzieło ect.) mogą nie być w całości uwzględniane. Banki w takim przypadku przy wyliczeniu zdolności kredytowej przyjmują obniżoną wartość dochodu z takiej umowy (np. bank może przyjąć do wyliczenia zdolności o 30 proc. niższy dochód niż w rzeczywistości by wynosił). Taka polityka jest formą zabezpieczenie się przez banki przed brakiem stabilności zatrudnienia takiej osoby.

Rozpatrzenie wniosku i umowa kredytowa

Zawarcie umowy kredytowej wiąże się z dostarczeniem wielu dokumentów, co jest czasochłonnym zajęciem. Pod względem formalności, oferty banków mogą znacząco się różnić – dlatego nie ma jednego sprawdzonego podejścia do tego tematu. O wstępnej decyzji kredytowej powinniśmy być poinformowani w ciągu 1-2 tygodni od złożenia wniosku. Po takim czasie powinniśmy również otrzymać listę wymaganych dokumentów oraz informację na temat warunków kredytowania. Nastąpi analiza dokumentów i wniosku, po której otrzymamy ostateczną decyzję o przyznaniu (lub nie) kredytu. Od tej pory będziemy mieli ok. miesiąc na podpisanie umowy kredytowej. Podczas analizowania umowy warto sprawdzić dokładnie warunki dotyczące np. dodatkowych usług, z których będziemy musieli skorzystać (tzw. cross selling). Warto także dowiedzieć się, jak długo trzeba będzie czekać na wypłatę kredytu.

Wypłata powinna nastąpić w ciągu kilku dni, jednak nie mu tu reguły – wiele zależy od konkretnego banku. Ostatnim krokiem, z ważniejszych formalności będzie przekazanie własności nieruchomości na rzecz banku oraz wpisanie hipoteki do księgi wieczystej.

Koszty pozaodsetkowe związane z zakupem mieszkania lub domu

  • wkład własny – 20% wartość nieruchomości np. w przypadku kredytu na 300 tys. zł to 60 tys. zł (w szczególnych sytuacjach wkład własny może wynieść 10%)
  • koszty sądowe, pośrednicy, notariusz – ok. 13 tys zł:
    1. podatek od czynności cywilnoprawnych – 6 tys. zł od 300 tys. zł (2 proc. od kwoty transakcji);
    2. taksa notarialna – 2 tys. zł;
    3. prowizja pośrednika – 5 tys. zł;
    4. wpis hipoteki – 60 zł;
  • koszty urządzenia mieszkania jeśli kupujemy od dewelopera – ok. 50 tys. zł (przeciętnie należy liczyć się z wydatkiem 800-1,2 tys. zł za metr kwadratowy)
  • koszty okołokredytowe:
    1. ubezpieczenie pomostowe – 3 tys. zł (należy je wykupić zanim nieruchomość zostanie wpisana do księgi wieczystej),
    2. prowizja początkowa – ok. 12 tys. zł (ok. 2% wartości kredytu)
    3. prowizja na pokrycie kosztów ubezpieczenia niskiego wkładu (to 3 proc. od 20 proc. wartości mieszkania)

W sumie, kupując nieruchomość będziemy musieli wyłożyć dodatkowo ponad 100 tys. zł, aby móc zamieszkać w nowozakupionym mieszkaniu.

Udostępnij.

Komentowanie jest zablokowane